विश्लेषण | कैसे चीन के प्रॉपर्टी डिवेलपर्स इस तरह के झंझट में पड़ गए

लेख क्रियाओं के लोड होने पर प्लेसहोल्डर

चीन के लिए रियल एस्टेट बहुत मायने रखता है: लगभग एक दशक पहले राष्ट्रपति शी जिनपिंग के सत्ता में आने के बाद से निर्माण और संपत्ति की बिक्री आर्थिक विकास के सबसे बड़े इंजन रहे हैं। घर की कीमतें आसमान छू रही हैं – पिछले 15 वर्षों में छह गुना बढ़ रही है – एक उभरते हुए मध्यम वर्ग के रूप में संपत्ति के लिए उपलब्ध कुछ सुरक्षित निवेशों में से एक के रूप में। बूम ने सट्टा खरीदारी को जन्म दिया क्योंकि नए घरों को संपत्ति डेवलपर्स द्वारा पूर्व-बिक्री दी गई थी, जो फंड के लिए अंतरराष्ट्रीय निवेशकों के लिए अधिक से अधिक हो गए थे। इसलिए जब चीनी अधिकारियों ने बुलबुले के जोखिम को कम करने के लिए कदम उठाए और असमानता को कम किया जो कि अफोर्डेबल हाउसिंग पैदा कर सकता है, तो इसने एक संकट को छू लिया जिसने कुछ प्रमुख डेवलपर्स को डिफ़ॉल्ट रूप से भेज दिया है। महामारी के दौरान शुरू हुई बिक्री में गिरावट को कोविड -19 को शामिल करने के लिए आक्रामक उपायों से गहराया गया था। अब तक, राज्य के हस्तक्षेप ने संपत्ति बाजार के एक अव्यवस्थित पतन को रोक दिया है जो वित्तीय प्रणाली को कमजोर कर सकता है और विश्व अर्थव्यवस्था को भी झटका दे सकता है।

1. किस बात ने संकट को हवा दी?

1998 में, जब चीन ने दशकों तक निजी बिक्री को सख्ती से प्रतिबंधित करने के बाद एक राष्ट्रव्यापी आवास बाजार बनाया, तो उसके केवल एक तिहाई लोग कस्बों और शहरों में रहते थे। अब लगभग दो-तिहाई शहरी आबादी में 480 मिलियन की वृद्धि कर रहे हैं। संपत्ति क्षेत्र में भी तेजी से विस्तार हुआ, जबकि इसे बनाए रखने के लिए संघर्ष करना पड़ा। शेन्ज़ेन जैसे बूम शहर लंदन या न्यूयॉर्क की तुलना में आय अनुपात के आधार पर कम किफायती हो गए, जिससे खरीदारों की एक पीढ़ी निराश हो गई। स्थानीय और क्षेत्रीय प्राधिकरण, जो अपने राजस्व के एक बड़े हिस्से के लिए सार्वजनिक भूमि की बिक्री पर भरोसा करते हैं, ने और अधिक विकास को प्रोत्साहित किया, जिससे आर्थिक विकास के लिए केंद्र सरकार के महत्वाकांक्षी वार्षिक लक्ष्यों को पूरा करने में भी मदद मिली, जो अक्सर दोहरे अंकों में पहुंच जाता है। मांग को पूरा करने के लिए बिल्डरों के दौड़ते ही कर्ज का ढेर लग गया। डॉलर मूल्यवर्ग के अपतटीय बांडों की वार्षिक बिक्री – जिसका अर्थ है कि मुख्य रूप से विदेशी निवेशकों को बेचा गया – 2009 में $ 675 मिलियन से बढ़कर 2020 में $ 64.7 बिलियन हो गया, जिससे ब्याज का बोझ बढ़ गया। डेवलपर्स के पास पिछले साल के अंत तक $ 207 बिलियन डॉलर के मूल्य वाले बॉन्ड बकाया थे, जो चीन से कुल का लगभग एक-चौथाई हिस्सा था। अतिरिक्त, अपारदर्शी देनदारियां वास्तविक क्रेडिट जोखिमों का आकलन करना कठिन बनाती हैं।

इसने वर्षों से ऋण बम को इस आशंका के बीच निष्क्रिय करने की कोशिश की है कि यह एक विनाशकारी वित्तीय मंदी को दूर कर सकता है। 2020 के मध्य में, इसने रियल एस्टेट डेवलपर्स को एक बुलबुले के जोखिम को कम करने की कोशिश करने के लिए नए वित्तपोषण को निचोड़ना शुरू कर दिया, और बैंकों से बंधक ऋण की गति को धीमा करने के लिए कहा। डेवलपर्स के लिए पेश किए गए नए उधार मेट्रिक्स गेम-चेंजर साबित हुए। राज्य द्वारा संचालित मीडिया द्वारा “तीन लाल रेखाएं” कहा जाता है, उनका उद्देश्य एक डेवलपर की देनदारियों, ऋण और नकद होल्डिंग्स के लिए सीमा निर्धारित करके लापरवाह उधार को कम करना है। कितने मापदंडों को पूरा किया गया था, इसके आधार पर वार्षिक उधारी की सीमा तय की जाएगी।

इससे उन डेवलपर्स के लिए फंडिंग की समस्या पैदा हो गई, जिनके पास अपनी देनदारियों को कवर करने के लिए पर्याप्त नकदी नहीं थी। कार्रवाई शुरू होने के बाद से कम से कम 18 कंपनियां अपतटीय बांडों में चूक कर चुकी हैं। चीन एवरग्रांडे समूह, जो कभी देश का सबसे बड़ा डेवलपर था, को कई बांडों पर भुगतान से चूकने के बाद दिसंबर में पहली बार डिफॉल्टर करार दिया गया था। प्रांतीय अधिकारियों के वर्चस्व वाली एक “जोखिम प्रबंधन समिति” की स्थापना की घोषणा फर्म के लिए एक उच्छृंखल पतन को रोकने के लिए की गई थी। (बॉन्डधारक अभी भी सोच रहे थे कि धूल जमने के बाद वे कितना इकट्ठा करेंगे।) कैसा ग्रुप होल्डिंग्स लिमिटेड और सनैक चाइना होल्डिंग्स लिमिटेड सहित अन्य ने इसका अनुसरण किया। आगे के संक्रमण की आशंका पूरे उद्योग और व्यापक अर्थव्यवस्था में फैल गई है, घरेलू विकास को प्रभावित कर रही है, उपभोक्ता विश्वास को कमजोर कर रही है और वैश्विक बाजारों में हलचल मचा रही है, जिन्होंने लंबे समय से चीन के रियल एस्टेट टाइटन्स को सरकार द्वारा जमानत दी जाएगी।

4. यह कितना खराब हो गया है?

संपत्ति विकास एक गहरी मंदी में गिर गया। शीर्ष 100 डेवलपर्स की संयुक्त बिक्री इस साल के पहले चार महीनों में पिछले की तुलना में आधी हो गई। मार्च के अंत में संपत्ति ऋण वृद्धि दो दशकों में सबसे कमजोर गति से धीमी हो गई। निर्माण पिछले वर्ष की तुलना में 2021 में 14% गिर गया, छह वर्षों में सबसे बड़ी गिरावट। यह सब बहुत मायने रखता है क्योंकि चीन में, अचल संपत्ति क्षेत्र का सकल घरेलू उत्पाद का लगभग एक चौथाई हिस्सा है, जब गैर-आवासीय निर्माण, निर्माण सामग्री और संबंधित गतिविधि जैसे कि अचल संपत्ति सेवाएं शामिल हैं।

पहले से ही चीन भर में, लाखों वर्ग फुट अधूरे अपार्टमेंट धूल इकट्ठा करने के लिए छोड़ दिए गए थे क्योंकि डेवलपर्स को नकदी प्रवाह की समस्याओं का सामना करना पड़ रहा था। छह साल में पहली बार सितंबर में घर की कीमतों में गिरावट शुरू हुई। एक पूर्ण-बोर संपत्ति संकट लाखों और घर खरीदारों को छोड़ सकता है जिन्होंने अग्रिम रूप से पैसा लगाया है। (विदेशों में आमतौर पर उपयोग किए जाने वाले क्रेता सुरक्षा, जैसे एस्क्रो खाते और किस्त भुगतान, कमजोर हो गए हैं।) आग की बिक्री बाजार को और धक्का देगी, अन्य डेवलपर्स को निचोड़ेगी और संबंधित उद्योगों और आपूर्तिकर्ताओं के माध्यम से तरंगित होगी। लोकप्रिय अशांति का जोखिम – शहरी चीन की 70% से अधिक संपत्ति आवास में जमा है – सरकार को अस्थिर कर देगी। अपतटीय बांडों में एक ऐतिहासिक बिकवाली बहुत बड़े घरेलू ऋण बाजार में फैल जाएगी, जो कम-रेटेड संपत्ति कंपनियों से मजबूत साथियों और बैंकों तक फैल जाएगी। वैश्विक निवेशक और भी अधिक बेचेंगे।

सरकार ने स्थिति को स्थिर करने के लिए कुछ नियमों में बदलाव किया है। उदाहरण के लिए केंद्रीय बैंक ने कई संकटग्रस्त डेवलपर्स के लिए अपना समर्थन बढ़ाया और बैंकों को निर्देश दिया गया कि वे आवासीय बंधक और कुछ क्षेत्रों में डेवलपर्स को ऋण दोनों में वृद्धि सुनिश्चित करें। इन सबसे ऊपर, एक “लेहमैन पल” से बचना – जब 2008 में अमेरिकी बैंक की विफलता ने वैश्विक बाजारों के माध्यम से सदमे की लहरें भेजीं – इस साल की कम्युनिस्ट पार्टी कांग्रेस से पहले एक प्राथमिकता है, जहां शी को तीसरा कार्यकाल सौंपे जाने की उम्मीद है। उस राजनीतिक आवश्यकता का सबसे अधिक अर्थ यह है कि सरकार कम से कम निकट अवधि के लिए संकट को रोकने की कोशिश करेगी।

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