मैं अपने बंधक को पुनर्वित्त करना चाहता हूं, लेकिन मैं 70 वर्ष का होने वाला हूं। यह मेरे उत्तराधिकारियों को कैसे प्रभावित करेगा?

मुझे आशा है कि आप यह पता लगाने में मेरी मदद कर सकते हैं। मैं 69 साल का हूं और महीने के अंत में 70 साल का हो जाऊंगा। मुझे कैश आउट पुनर्वित्त ऋण की पेशकश की गई है और मुझे यह तय करने की आवश्यकता है कि मुझे 15- या 30-वर्ष का ऋण लेना है या नहीं। मेरा मासिक दायित्व स्पष्ट रूप से 15 साल के ऋण के लिए अधिक होगा।

मैं नहीं कर सकता – संभावना नहीं है – या तो भुगतान करने के लिए पर्याप्त समय तक जीवित रहें, या उस मामले के लिए मेरे वर्तमान बंधक पर शेष 11 साल भी समाप्त करें। मुझे मधुमेह है, अन्य बीमारियों की तो बात ही छोड़िए। बंधक ऋणदाता मेरी उम्र जानता है, लेकिन चुनाव मेरा है।

आम तौर पर मुझे लगता है कि किसी के वारिस को वसीयत के आधार पर इससे निपटना होगा, लेकिन मेरी राय में मेरा कोई वारिस नहीं है। मैं अविवाहित हूं, मेरी कभी शादी नहीं हुई और मेरे कोई बच्चे नहीं हैं। मेरी मां का देहांत हो गया है और मेरे पिता की उम्र 97 साल है। वह एक महिला के साथ रहता है, लेकिन उन्होंने शादी नहीं करने का फैसला किया।

मेरा भाई और मैं 1990 के बाद से अलग हो गए हैं। मेरा उसे कुछ भी मूल्यवान देने का इरादा नहीं है – जब हमारी मां की मृत्यु हुई तो उसने मुझे बहुत बड़ा कर दिया, इस तथ्य के अलावा कि मेरे पास वास्तव में बहुत अधिक मूल्य नहीं है। मैं उसे कोई झंझट नहीं छोड़ना चाहता। वह 67 वर्ष का है, और कौन जानता है कि मेरे मरने पर वह जीवित रहेगा या नहीं। फिर मेरी भतीजी है, उसकी इकलौती संतान, जिसे मैं मुश्किल से जानता हूँ। उसने वयस्क होने के बाद से उस तथ्य को सुधारने का कभी प्रयास नहीं किया। वह 38 साल की है, अविवाहित है और उसके कोई बच्चे नहीं हैं। मेरे 33 या अधिक दूसरे चचेरे भाई हैं, लेकिन लगभग 30 वर्षों से कोई रिश्ता नहीं है, जिनसे मैं कभी मिला हूं।

मेरे भाई और भतीजी के बारे में मेरी चोट और नाराजगी एक वसीयत छोड़ने के मेरे दायित्व को नकारने नहीं चाहिए। आखिरकार, वे मेरे खून हैं, और मैं किसी भी गैर-लाभकारी संस्था से भावनात्मक रूप से जुड़ा नहीं हूं। मेरे करीबी दोस्त हैं जिनसे मैं 1954 से 1966 की शुरुआत में मिला था, लेकिन कोई अन्य महत्वपूर्ण नहीं था।

इस बीच, मेरे वर्तमान बंधक पर लगभग $ 33,000 का बकाया है। मैं 30,000 डॉलर नकद मांग रहा हूं, जिसका उपयोग मैं गृह सुधार के लिए करना चाहता हूं। मूल्यांकन को माफ कर दिया गया है, लेकिन मेरे कॉन्डो में समान आकार की इकाइयां $285,000 और $315,000 के बीच बिकी हैं। मैं लॉस एंजिल्स के एक उपनगर में रहता हूं। 5.25% की ब्याज दर के साथ संपत्ति कर सहित वर्तमान मासिक भुगतान $458 है। 3.28% पर नया भुगतान $531 है। सभी विज्ञापनों के अनुसार मौजूदा रेफी दरें क्या हैं, इस पर कोई बड़ा अंतर नहीं है, लेकिन मेरा ऋण-से-आय अनुपात कोई ब्यूनो नहीं है।

‘जब मैं मर जाता हूं तो बकाया राशि के साथ कौन फंस जाता है? क्या ऋणदाता इसे मानता है?’

वर्तमान में मेरी एकमात्र “वास्तविक” आय सामाजिक सुरक्षा है और $900 मेरे पिताजी मुझे एक ट्रस्ट खाते से मासिक भेजते हैं। मैं अगले साल काम पर वापस जाने का इरादा रखता हूं क्योंकि मैं अपने दिमाग से ऊब चुका हूं, लेकिन इसका ऋण से कोई लेना-देना नहीं है। परिशोधित 30-वर्षीय ऋण भुगतान में शेष बंधक और नकद राशि के अलावा समापन लागत, प्रीपेड कर और बकाया ऋण में $ 17,000 से अधिक शामिल होंगे।

जब मेरी मृत्यु हो जाती है, तो बकाया राशि के साथ कौन फंस जाता है? क्या ऋणदाता इसे मानता है? क्या किसी को किसी भी समस्या का सामना नहीं करना पड़ता है, या अगर इसे बेचा जाता है तो शेष राशि प्राप्त नहीं होती है? क्या मैं सही हूं कि अगर मैं 15 साल या 30 साल का ऋण लेता हूं तो यह अप्रासंगिक है क्योंकि दोनों में से किसी का भुगतान करने से पहले मेरी मृत्यु हो सकती है?

चूंकि अभीष्ट ऋण घर के मूल्य से काफी कम है, क्या अन्य प्रकार की समस्याएं हैं जिनसे मेरे वारिस को निपटना होगा? बेशक, एक और भूकंप आ सकता है, लेकिन कुछ अप्रत्याशित आपदा को छोड़कर, या भुगतान में मेरे बकाया होने पर, अगर मैं वसीयत नहीं छोड़ता तो कानूनी तौर पर किसी भी मुद्दे को संभालने के लिए मजबूर किया जा सकता है?

भवदीय,

गोल्डन गर्ल पुनर्वित्त

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प्रिय पुनर्वित्त,

मैं ऋण अवधि की लंबाई के बारे में आपके प्रश्न को संबोधित करके शुरू करना चाहता हूं, क्योंकि मुझे चिंता है कि आप 15 साल के ऋण और 30 साल के ऋण के बीच के अंतर को समझ रहे होंगे।

आप जानते हैं कि 15 साल के ऋण के लिए मासिक भुगतान अधिक है — यह सच है। लेकिन यह आपके एहसास से भी अधिक हो सकता है (जब तक कि ऋणदाता ने पहले से ही अंतर नहीं बताया।) उदाहरण के लिए, $ 100,000, 30-वर्षीय बंधक के लिए 3% की ब्याज दर, मासिक भुगतान लगभग $ 422 होगा। यदि उसी ऋण के बदले 15 साल की अवधि होती है, तो मासिक भुगतान लगभग $ 691 होगा।

अंडरस्कोर करने के लिए, 15 साल के बंधक पर मासिक भुगतान लगभग 64% अधिक है। अक्सर, लोग 15 साल के ऋण पर छोटी अवधि के लिए आकर्षित होते हैं क्योंकि यह उन्हें लंबे समय में ब्याज पर बचाता है। लेकिन एक निश्चित आय वाले व्यक्ति के लिए, मासिक भुगतान में यह अंतर बहुत बड़ा अंतर ला सकता है।

15 साल के ऋण पर मासिक भुगतान 30 साल के ऋण से लगभग 64% अधिक है।

जैसा कि आपने स्वयं कहा था, यह स्पष्ट नहीं है कि आप किसी भी तरह से चुकाए गए ऋण को देखने के लिए पर्याप्त समय तक जीवित रहेंगे। तो छोटी अवधि द्वारा लाई गई लंबी अवधि की बचत के लायक नहीं होगा, सबसे अधिक संभावना है। आप अभी अपने पिता के वित्तीय समर्थन पर निर्भर हैं, लेकिन क्या यह उनकी मृत्यु के बाद भी जारी रहेगा? यदि नहीं, तो फिर, 15 साल के ऋण से उच्च मासिक भुगतान अचानक पूरी तरह से अप्राप्य हो सकता है।

जब आप मरते हैं तो जो कोई भी घर प्राप्त करता है, इससे कोई फर्क नहीं पड़ता कि कर्ज को हल करने के लिए बंधक की 15- या 30 साल की अवधि थी या नहीं। वास्तव में, जब हम मरते हैं, तब भी हमारे आवास संबंधी ऋणों का भुगतान किया जाना चाहिए।

आपके मामले में, ऐसा लगता है कि आपके पास या तो कोई वसीयत नहीं है या आपने यह निर्दिष्ट नहीं किया है कि आपकी मृत्यु पर आपकी संपत्ति का उत्तराधिकारी कौन होगा। अधिकांश राज्य यह निर्धारित करने के लिए एक प्रक्रिया का पालन करते हैं कि विरासत के लिए कौन पात्र है, पति-पत्नी और बच्चों से शुरू होकर, पोते-पोतियों के बाद। ऐसे मामलों में जहां उन व्यक्तियों में से कोई भी आसपास नहीं है, तो राज्य भाई-बहन, भतीजी और भतीजों सहित अन्य रिश्तेदारों पर विचार करेगा। राज्य को संपत्ति भी विरासत में मिल सकती है।

यदि आप एक वसीयत के बिना मर जाते हैं और राज्य संपत्ति के लिए एक सही उत्तराधिकारी का निर्धारण नहीं करता है, तो सैद्धांतिक रूप से आपका बंधक ऋणदाता या सेवादार ऋण को कवर करने के लिए घर पर फौजदारी करेगा। यदि एक वारिस की पहचान की गई थी, या आपने एक का नाम लिया था, तो अधिकांश राज्यों में घर पर उनके अधिकारों की रक्षा के लिए कानून हैं। जब आप मर जाते हैं, तो आपके उत्तराधिकारियों को घर का शीर्षक विरासत में मिलेगा, लेकिन इसका बंधक नहीं। बंधक में अक्सर एक देय-बिक्री खंड शामिल होता है जिसके लिए घर बेचे जाने पर ऋण का भुगतान करने की आवश्यकता होती है – क्योंकि वह तब होता है जब शीर्षक स्थानांतरित होता है।

जब शीर्षक हस्तांतरण एक विरासत के माध्यम से होता है, तो कानून आमतौर पर वारिस की रक्षा करते हैं। वे गिरवी रख सकते हैं और भुगतान करना जारी रख सकते हैं। कुछ मामलों में, वे बंधक को अपने नाम पर स्थानांतरित कर सकते हैं, या वे ऋण चुकाने के लिए घर बेच सकते हैं और बाद में बची हुई आय को जेब में रख सकते हैं।

उत्तराधिकारियों पर विचार करते समय केवल रक्त संबंधियों से अधिक के बारे में सोचने के लिए स्वतंत्र महसूस करें।

अगर मैं थोड़ा आगे बढ़ूं, तो मैं आपको सलाह दूंगा कि आप पुनर्विचार करें कि आपकी विरासत प्राप्त करने के योग्य कौन है। स्वभाव से, हममें से अधिकांश लोग अपनी सांसारिक संपत्ति को रक्त संबंधियों के लिए छोड़ने के बारे में सोचते हैं – लेकिन मेरे विचार में, परिवार की परिभाषा इससे कहीं अधिक व्यापक है। आपके भाई ने आपको दुःख पहुँचाया, और आप कहते हैं कि आपका अपनी भतीजी के साथ कोई संबंध नहीं है।

ऐसा लगता है कि आपके कई मित्र हैं जिनके साथ आपके समृद्ध संबंध हैं। ज़रूर, वे स्वभाव से रोमांटिक नहीं हो सकते हैं, लेकिन मुझे यकीन है कि ये दोस्त आपके जीवन में खुशी और आराम लाएंगे। ये लोग आपके चुने हुए परिवार हैं, और वे हर उस अधिकार और विशेषाधिकार के पात्र हैं जो आमतौर पर रक्त संबंधों के लिए आरक्षित होता है। वास्तव में, आप अपनी संपत्ति परिवार के किसी सदस्य के बजाय किसी मित्र को दे सकते हैं।

हो सकता है कि आपके दोस्तों को आपका कॉन्डो विरासत में लेने में दिलचस्पी न हो, लेकिन मैं उनसे बात करके देखूंगा कि वे इस तरह के उपहार के बारे में क्या सोचेंगे। हो सकता है कि उनके पास स्वयं एक बच्चा या अन्य रिश्तेदार हों, जो रहने के लिए एक घर विरासत में प्राप्त करने से लाभान्वित हो सकते हैं (या उस संपत्ति का वित्तीय मूल्य।)

आपने अपने घर को बनाए रखने के लिए कड़ी मेहनत की है, और आपको यह जानकर सहज महसूस करना चाहिए कि आपके निधन के बाद यह किसी ऐसे व्यक्ति के पास जाएगा जिसकी आप परवाह करते हैं। आप जिस किसी को भी अपने उत्तराधिकारी के रूप में पहचानते हैं, उन्हें अपनी योजनाओं के बारे में बताएं। इस तरह यह आपके निधन पर एक झटके के रूप में नहीं आएगा, और वे विरासत के साथ आने वाले विभिन्न कार्यों को संभालने के लिए अच्छी तरह से सुसज्जित महसूस कर सकते हैं।

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