मैंने और मेरी पत्नी ने 2009 में एक फौजदारी कोंडो खरीदा, और हमारा बेटा इसमें किराए पर रहता है। क्या हमें विलेख उसके नाम पर रखना चाहिए?

अगस्त 2009 में, मेरी पत्नी और मैं – दोनों अब 75 वर्ष के हैं – ने पोर्ट ह्यूनेमे, कैलिफ़ोर्निया में 120,000 डॉलर नकद में एक फौजदारी कोंडोमिनियम खरीदा। तभी से हमारा बेटा किराए के मकान में रह रहा है। हमने गृहस्वामी संघ शुल्क और संपत्ति कर दोनों का भुगतान $2,000 प्रति वर्ष किया है क्योंकि वह न्यूनतम-मजदूरी वाली नौकरी करता है।

हमने सालों पहले अपने बेटे से कहा था कि किसी दिन संपत्ति उसके नाम पर रख दी जाएगी। हाल ही में, हम दोनों ने अपने परिवार के ट्रस्ट से संपत्ति को उसके नाम पर स्थानांतरित करने के लिए सहमति व्यक्त की है।

तो यहाँ मेरा प्रश्न है: आज, कोंडो का मूल्य लगभग 250,000 डॉलर है। अगर हम अपने बेटे को छोड़े जाने का दावा करते हैं, तो क्या, यदि कोई हो, कर परिणाम होंगे? और उन परिणामों का भुगतान करने की जिम्मेदारी किसकी है, हम या वह?

नोट: हम वर्तमान में चर्चा कर रहे हैं कि क्या वह घर बेच सकता है और स्थानांतरित हो सकता है, या रह सकता है और पुनर्वित्त कर सकता है।

भवदीय,

डॉटिंग डैड

बड़ी चाल‘ एक मार्केटवॉच कॉलम है जो अचल संपत्ति के ins और outs को देख रहा है, एक नए घर की खोज को नेविगेट करने से लेकर बंधक के लिए आवेदन करने तक।

क्या आपके पास घर खरीदने या बेचने के बारे में कोई प्रश्न है? क्या आप जानना चाहते हैं कि आपकी अगली चाल कहाँ होनी चाहिए? जैकब पासी को ईमेल करें TheBigMove@marketwatch.com.

प्रिय डॉटिंग,

यह देखना अद्भुत है कि आपकी पत्नी और आप पिछले एक दशक से अधिक समय से अपने बेटे के प्रति कितने उदार हैं। मुझे यकीन है कि वह आपकी सहायता के लिए बहुत आभारी हैं। वह उपहार – क्योंकि, हाँ, यह एक उपहार था – निश्चित रूप से उसे एक सीमित बजट पर और विशेष रूप से महान मंदी के सबसे बुरे वर्षों के बीच समाप्त होने में मदद मिली।

मुझे इस बात की भी खुशी है कि आप दोनों और उनके बीच इस आदान-प्रदान की स्पष्ट रूप से शामिल सभी लोगों के बीच खुलकर चर्चा हो रही है। बहुत बार, मेरे सहकर्मी और मैं उन पाठकों से सुनते हैं जो परिवार के बीच कठिन वित्तीय मुद्दों को सुलझाने के लिए संघर्ष कर रहे हैं, और अनिवार्य रूप से रहस्य और पूर्वाग्रह स्पष्ट निर्णय के रास्ते में आते हैं।

इससे पहले कि मैं हस्तांतरण के संभावित वित्तीय प्रभावों में तल्लीन हो जाऊं, मैं चाहता हूं कि आप और आपकी पत्नी इस बात पर विचार करें कि संपत्ति को स्थानांतरित करने में आपका लक्ष्य क्या है। क्या आप अपने बेटे को अधिक आर्थिक आजादी देने की कोशिश कर रहे हैं? क्या आप अपनी पीठ से वित्तीय भार उठाने की कोशिश कर रहे हैं?

मैं ये सवाल इसलिए पूछता हूं क्योंकि यह हल्के में लेने का फैसला नहीं है। जैसा कि प्लांटेशन, Fla में टोबियास फाइनेंशियल एडवाइजर्स के वरिष्ठ धन सलाहकार और सह-मालिक मैथ्यू सानेहोल्ट्ज़ ने सुझाव दिया था कि जब मैंने आपकी स्थिति का वर्णन किया, तो कोंडो को आपके बेटे को स्थानांतरित करने से आपके और आपके पति के लिए मूल्यवान वित्तीय विकल्प दूर हो सकते हैं।

“वे अब भुगतान किए गए करों में कटौती नहीं कर पाएंगे यदि [the property was] बेटे के स्वामित्व में, ”सानेहोल्ट्ज़ ने कहा, यह कहते हुए कि आप एक संभावित बैक-अप योजना भी खो देंगे।

उन्होंने कहा, “जीवन में कुछ भी हो सकता है और यह माता-पिता के सर्वोत्तम हित में हो सकता है कि वे अपने बेटे को उपहार में देने के विपरीत संपत्ति को अपने उपयोग या जरूरतों के लिए संभावित रूप से बेचने का विकल्प रखें जो इसे वापस नहीं दे सकता है।”

अन्य वित्तीय विचार हैं जिन पर आप और आपकी पत्नी पहले से ही विचार कर रहे हैं। अपने बेटे को घर छोड़ना एक उपहार माना जाएगा, क्योंकि वह आपको इसके लिए भुगतान नहीं करेगा। आपको उपहार-कर रिटर्न दाखिल करने की आवश्यकता होगी, क्योंकि कोंडो का मूल्य वार्षिक बहिष्करण ($ 2022 में एक जोड़े के लिए $ 32,000) से अधिक है।

एक बच्चे के लिए घर छोड़ने का दावा आईआरएस के लिए एक उपहार माना जाएगा।

उपहार कर के साथ, एक बड़ा आजीवन बहिष्करण भी है, इसलिए उस राशि से नीचे दिए गए किसी भी उपहार पर अंततः कर नहीं लगता है। लेकिन अगर आप उस राशि से अधिक हैं – 2021 तक $ 11.7 मिलियन – तो करों का बकाया होगा। आप उन्हें भुगतान करने वाले होंगे।

एक बार कॉन्डो बेचे जाने के बाद अन्य मुख्य विचार किसी भी पूंजीगत लाभ के लिए कर आधार है। एक घर के लिए लागत का आधार वह मूल्य है जो इसे खरीदने के लिए भुगतान किया गया था, साथ ही नवीनीकरण और अन्य खर्चों से संबंधित लागतें। इस मामले में, कोंडो को $ 120,000 में खरीदा गया था – इसलिए यह मानते हुए कि इसे $ 250, 000 में बेचा गया, पूंजीगत लाभ $ 130,000 होगा, इससे पहले कि कोई अन्य लागत शामिल हो।

आम तौर पर, जब कोई बच्चा अपने माता-पिता से घर प्राप्त करता है, तो उन्हें आधार में एक कदम-अप प्राप्त होता है, इसलिए पूंजीगत लाभ की गणना के लिए उपयोग की जाने वाली लागत के आधार को उनकी मृत्यु के समय संपत्ति के मूल्य के रूप में समायोजित किया जाता है। इससे बड़ी कर बचत हो सकती है। आमतौर पर घर की बिक्री मूल्य और स्टेप-अप आधार के बीच का अंतर बहुत कम होता है क्योंकि वारिस आमतौर पर इसे विरासत में मिलने के तुरंत बाद बेच देते हैं।

आपके बेटे को घर छोड़ने से, वह स्टेप-अप के आधार पर पात्र नहीं होगा। तो भविष्य के पूंजीगत लाभ की गणना के लिए इस्तेमाल किया जाने वाला लागत आधार वह मूल्य होगा जो आप दोनों ने 2009 में चुकाया था।

एक ऐसे परिदृश्य की कल्पना करें जहां आपने अपने बेटे के नाम पर विलेख रखा, और वह संपत्ति के बढ़ते मूल्यों के कारण सड़क के नीचे 500,000 डॉलर प्रति दशक के लिए कोंडो बेचता है। पूंजीगत लाभ $ 380,000 होगा। यदि कोंडो अभी भी उसका प्राथमिक निवास था और वह अविवाहित था, तो उसे पहले 250,000 डॉलर के लाभ पर पूंजीगत लाभ करों का भुगतान करने से छूट दी जाएगी, लेकिन बाकी पर कर देना होगा। अगर उसने कोंडो को एक निवेश संपत्ति में बदल दिया होता, तो वह उस बहिष्करण के लिए योग्य नहीं होता और उसे एक बड़े कर बिल से बचने के लिए अन्य कदम उठाने की आवश्यकता होती।

हाथ में संभावित कर बचत को देखते हुए, यह उस रणनीति पर पुनर्विचार करने लायक है जिस पर आप सभी विचार कर रहे हैं। यह आपके बेटे के हित में हो सकता है कि जब तक आप और आपकी पत्नी का निधन नहीं हो जाता, तब तक परिवार के भरोसे में घर में रहना है, इसलिए वह स्टेप-अप आधार के लिए अर्हता प्राप्त कर सकता है।

संपत्ति को बेटे के नाम पर रखने से लेनदारों के सामने उसका पर्दाफाश हो सकता है।

लेकिन कर केवल मेरी चिंताओं में से एक हैं। मेरी बड़ी चिंता यह है कि हो सकता है कि आपका बेटा घर का खर्च उठाने के लिए तैयार न हो। आपने यह नहीं बताया कि यूनिट के नाम के बाद आप दोनों संपत्ति कर और कॉन्डो फीस का भुगतान करना जारी रखेंगे या नहीं। अगर ऐसा है, तो आपको उसे यह स्पष्ट करना होगा और सुनिश्चित करना होगा कि उसके पास पर्याप्त पैसा बचा है या उन खर्चों को कवर करने के लिए पर्याप्त आय है।

साथ ही, अगर घर उसके नाम पर है, तो वह लेनदारों का शिकार हो सकता है। अगर आपके बेटे पर कोई बकाया कर्ज है, तो वे कंपनियां कॉन्डो के जरिए अपने पैसे की वसूली कर सकती हैं। और मैं यह मानने के बारे में सावधान रहूंगा कि वह उन ऋणों को कवर करने के लिए पुनर्वित्त ऋण ले सकता है। बंधक उधारदाताओं को एक संभावित उधारकर्ता की चुकाने की क्षमता का आकलन करना चाहिए। अपने क्रेडिट स्कोर और ऋण-से-आय अनुपात के आधार पर, वह ऋण के लिए योग्य नहीं हो सकता है।

आगे बढ़ने से पहले, एक वकील, एक एकाउंटेंट और/या एक वित्तीय सलाहकार की सहायता लें, जो आपके विकल्पों के माध्यम से आपको चला सके और सबसे फायदेमंद विकल्प तय करने में आपकी सहायता कर सके। आखिरी चीज जो मुझे यकीन है कि आप में से कोई भी चाहता है कि यह उपहार एक बोझ बन जाए।

अपने प्रश्नों को ईमेल करके, आप उन्हें MarketWatch पर गुमनाम रूप से प्रकाशित करने के लिए सहमत होते हैं। मार्केटवॉच के प्रकाशक, डॉव जोन्स एंड कंपनी को अपनी कहानी सबमिट करके, आप समझते हैं और सहमत हैं कि हम आपकी कहानी, या इसके संस्करणों का उपयोग सभी मीडिया और प्लेटफार्मों में कर सकते हैं, जिसमें तीसरे पक्ष के माध्यम से भी शामिल है।.

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